房屋是百姓的避风港，妥善化解房屋买卖类纠纷有助于提升百姓安全感和归属感。2019年1月至2022年2月，巨鹿法院分别受理房屋买卖合同纠纷案件23件、97件、61件，共计181件，审结172件，调撤59件，调撤率32.6%。经审理发现，此类案件存在如下问题：

一是合同形式多样，法律效力认定有差异。因房地产市场管理不到位，导致合同形式花样百出，审理中，签订正式预售合同的仅21件，占比11.6%，不足两成；虽签订预售合同但无备案登记的25件，占比13.81%；用《商品房认购（预定）协议书》、《认筹权益书》等形式代替正式预售合同的106件，占比58.56%。因签订的购房合同形式多样，合同条款约定参差不齐，该院审理此类纠纷，认为认购协议的效力不以出卖人是否取得预售许可证明为必要，认购协议同商品房买卖合同存在法律性质上的差异。此类案件19件。认为合同效力应以审核房地产开发企业有无相应资质、所建房屋是否有预售许可证明等为前提，若无资质认购协议应无效。此类案件81件。

二是违约金约定差别大，裁判不同。卖方违约约定逾期交房时间30日、60日、90日不等，支付违约金比例按出卖人向买受人按日支付已付房款千分之0.1、万分之0.1、万分之1、百分之0.5不等；买方违约主要不予退还定金、诚意金、意向金（10000-100000不等）或退还已付房款但不支付利息。对于违约金条款各式各样的约定，该院审理此案，认为索要违约金的主张，只要不超过法定违约金的比例，就会支持双方对违约金的约定。此类案件21件。认为应根据双方的过错程度，依照诚信原则，折中适用违约金赔付比例。此类案件25件。认为应只支持购房者已付房款被占用期间的利息损失，一般以年利率6%的银行利率计算。此类案件81件。

三是房地产开发企业违约占比高。受部分房地产开发企业资质、手续不全、将购房者预付资金挪作他用，外加疫情导致回笼资金速度放缓、资金链断链等，开发商延期交房问题普遍。2019年至2021年，共受理开发商违约纠纷案件146件，占比80.66%，已超八成。因一家房地产开发企业开发一个楼盘，其存在的问题大多是相同的，凡是购买这个楼盘房屋的的购房者遇到的问题也大多一样，只要一个购房者起诉，其他购房者也会随之起诉，巨鹿法院受理的该类案件中，多名原告分别起诉同一家房地产开发企业的就有125件，占比69.06%。此类案件涉众、标的额大、影响面广，若处理不当，会存在上访隐患。

为妥善处理此类纠纷，该院建议：

一是统一裁判尺度。因房屋买卖涉及的标的额比较大，购房者甚至倾注一生积蓄买一套房，一旦开发商违约，无法交房，给购房者造成巨大的财产损害，所以审理此类案件对于购房者和房地产开发企业无论是以什么形式签订的购房合同，认定合同效力时不宜过于严苛，要切实从保障购房者的利益出发，在合同效力认定、违约金支付标准等方面统一尺度。

二是加强调解。因房屋买卖合同纠纷案件系多名原告起诉同一开发商，直接出判决会给开放商带来巨大的还款压力，要注重案件调解，比如通过开发商能够通过分期退还购房款的，可以跟购房者沟通，讲明利害关系，调解结案。